我們想讓你知道的是從創業前的自我體檢開始，王繁捷將犯過的錯提煉出一道道你該做的心理準備；進入實作階段，不論產品開發、市場定位、定價技巧，一路延續品牌生存的行銷操作、文案撰寫、用人訣竅、廣告策略……每一步都是你即將面對，但沒人教過的的魔鬼細節。


文：王繁捷

【別在租店面時死不瞑目】
教戰① 尋找方便客戶上門的地點
我做過實境遊戲和蛋糕業，同時又有幾次擴大的經驗。關於找店面，我最常用的做法，是直接分析顧客住在哪一區，朝那個地區開店。

因為我是以網路販賣產品起家，手上握著所有客戶的地址，因此只需要：

• 把地址列出來。
• 匯入Google地圖，電腦會在地圖上排列出小紅點，每個紅點都代表一個客戶的地址。
• 紅點最密集的地方就是理想的開店位置。

這個做法很有效，因為每當我在那個地區開店，都會有一堆老客戶跑來說：「我常買你們的產品，沒想到你們開店開到我家附近。」這是當然的，因為我就是刻意找老客戶多的地方附近開店。

但是對於非網路起家的人，要找到適合的地點就得先做下面的基本功課：

• 先決定店面的功用

店面的功用有幾種，例如讓老客戶取貨、內用、吸引新客戶等等。

如果你的行銷模式，主要依靠網路和老客戶回購，不靠店面吸引新客戶，會比較好找，只要離捷運站近、靠近市區，租金又便宜就好。在小巷弄裡也沒關係，因為你不需要人潮。

如果你想靠店面吸引新客戶，就需要人潮，並多做一些功課，也就是接下來要談的：

• 瞭解客戶，並分析區域

調查區域人口數是基本的工作，除此之外，還要瞭解客戶——客戶是什麼樣的人？文青？單身上班族？小家庭？


如果你的行銷模式，主要依靠網路和老客戶回購，不靠店面吸引新客戶，會比較好找，只要離捷運站近、靠近市區，租金又便宜就好。在小巷弄裡也沒關係，因為你不需要人潮。

如果你想靠店面吸引新客戶，就需要人潮，並多做一些功課，也就是接下來要談的：

• 瞭解客戶，並分析區域

調查區域人口數是基本的工作，除此之外，還要瞭解客戶——客戶是什麼樣的人？文青？單身上班族？小家庭？

教戰② 人潮是因為店家魅力而來？還是地點真的好？

如果東張西望後才進去的人很多，就表示這個地點的廣告效果不錯，可以吸引人到店裡。但如果上門的都是直接走進店裡的老客戶，那這個地點的優劣就有待商榷，因為人潮不是被地點的廣告效益吸引來的。

• 和鄰居探聽情報

看上想租的地點之後，問問附近的店家，那個點的租金是便宜還是貴？上一個房客離開的原因、人潮流量品質如何等等各種問題。多多打聽，可以得到非常多有用的情報。

另外要特別強調最關鍵的一件事，那就是你找店面的時候，一定要問自己：租到這個地點，結果不理想的話，需要多久時間才爬得起來？

教戰③ 房東和你想的不一樣

關於租店面這件事，創業前的我，以為租間店面好好做，就可以做到天荒地老；但創業後的我，發現應該預估好它的壽命，用這樣的時間去談租期。

沒辦法，商場就是這麼險惡，一不小心死的就是自己。所以在租店面的時候，你一定要先做好心理準備，那就是租約到期時：

• 房租可能翻漲一倍以上
• 房東不再續租

做好心理準備，到底是什麼意思？簡單說，就是計算好在這地方至少需要租幾年才能賺回本？回本之後要賺幾年才會覺得划算，用這時間去談租期；預備好萬一房東真的漲價或不願續租，你也可以承擔，是否賺到足夠的錢可以另尋新地點。

例如你想開一間餐廳，計算過後發現至少要兩年才能回本，四年後才會賺錢，那租期是不是至少要談到四、五年？很多人預計兩年回本，結果租期只談兩年，這不是很危險嗎？萬一兩年時間一到、沒有賺到預期的錢，或是真的兩年剛好回本，結果房東不租了，豈不是都做白工了？

絕對不要相信房東說的話，先簽短約、未來絕不漲租、不會叫你搬等等，不管他看起來多老實都不能相信。很多房東不願意租長約，因為他們會盤算也許未來租金可以更高，租長約的話，價格就被卡死了。

這時候你就要想辦法慢慢談，絕對不能妥協。真談不到你想要的租期，寧可另找其他店面。或是你計算過真的發生意外，也可以承擔，才租下房子，不要已經沒有辦法承擔意外了，還輕易簽訂太短的租期。

租的時候，還要注意的是對方是不是二房東？

如果是二房東，務必要拿到大房東的同意文件。我有個創業朋友就是遇到二房東，砸了上百萬的裝潢後被大房東發現，大房東很生氣地要收回房子，我朋友也就這樣賠到血本無歸。　

假設你的店會用到比較大的電量，就要注意房子的總電量夠不夠使用；租之前先找水電行來檢查有沒有辦法申請加大電量。有人就是在簽約後才發現房子不符合加大電量的資格，把押金都賠掉了。

請會計確認租屋地點能否登記公司也很重要，如果不能登記公司，最好就放棄，否則被檢舉會被政府罰非常多錢。

注意簽約之後的裝潢期。一般來說，裝潢期是不算租金的。但房東通常只會給兩個星期，要是租金一直談不下來，可以退一步要求比兩星期更多的裝潢期。務必要和房東確認什麼東西可以拆、什麼不能拆，統統要拍影片存證記錄，萬一拆掉不該拆的東西，歸還時還被要求復原就麻煩了。

租金可以抵稅。有的房東不願意繳稅，有的是把稅金直接含在房租裡。對於不願意繳稅的房東，你也不可能要求他額外付稅金，因為有九成九的房東會叫你自己繳稅，不然就別租。

我建議你就自己繳吧，雖然花更多錢，但是可以抵掉營所稅，反而更划算。

租房子有許多小細節，多多小心只有好處沒有壞處。

書籍介紹

本文摘錄自《成為1%的創業存活者：貝克街王繁捷如何以20萬創造5,000萬業績？》，三采出版
作者：王繁捷

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#寫給無錢、無資源、無人脈的創業者

如何不靠運氣，成功創業、長久「活下去」？

一本字字血淚、滿載實戰經驗的創業寶典

不到20萬的資本，有可能創造5,000萬業績嗎？

一個窮到想辦信用卡都被銀行拒絕的人，

居然可以靠巧克力蛋糕大翻身？

無錢、無資源、無人脈，
三無世代擁有最大的本錢就是————自己。
比向大公司借鏡的更好做法、新聞報導上看不到的真實心聲，
想創業、當老闆？你得先當個「存活者」！

真實世界的創業，血淋淋、充滿挫折，
沒有富爸爸做後盾，
光要「活下來」，就是一場難如登天的戰役。
進入戰場前，有沒有柔軟的測試場，
快一點回血、少一點衝擊？

三無世代的生存之道：把創業當成玩「瑪利歐兄弟」吧！
有無限的復活次數，能夠從一次次死亡的經驗中，
學到下一次如何玩得更好，總有破關的一天。

貝克街蛋糕創辦人――――王繁捷，不到20萬獨資起家，創下一年5,000萬驚人業績！連SHE都搶著訂購的傲人成績背後，有讓人羨慕的成功，更有無法直視的飲恨與失敗......

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懷抱創業夢想嗎？讓王繁捷手把手傳授實戰經驗，沒有富爸爸，也能走上成功之道！

美國勵志演講家Les Brown曾說：「別讓他人的看法成為你的現實。」

（不要看低自己，讓成功成為你的真實。）

王繁捷則說：「創業，活下來就對了！」

（不要害怕受傷，不死就能活下來。）

10年積累，創業血淚語錄

• 關於創業前準備：實力、抗壓力、溝通力、解決力，缺一不可
• 關於定位：找到對的戰場，才能找到你的客群
• 關於顧客心態：給顧客想要的，不是你認為顧客想要的
• 關於產品：太愛自己的產品，小心被蒙蔽眼睛
• 關於定價：檢討產品成本，不如檢討「人」
• ……

這是一本有志打拚事業的人，在踏上創業路前的必備讀物，

連王繁捷本人都說：「要是我創業前，有這本書就好了！」




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