第一四/二零一七號法律《分層建築物共同部份的管理法律制度》已於二零一八年八月二十二日生效。今次修法是在現行《民法典》中有關分層建築物共同部份的管理制度的基礎上，作出符合澳門特區現實情況的修訂，主要涉及完善「小業主大會」的召集制度和運作規則、調整通過「小業主大會」決議所需的份額、明確規定「管委會」的組成及作出法律行為的範圍、釐清「管委會」與提供樓宇管理服務公司的關係及權責，以及引入關於在樓宇共同部份進行工程的特別規則。

　上周本欄提及「小業主大會」會議錄的製作，以及需將涉及選舉或罷免「管委會」成員的會議錄副本寄存於房屋局的規定等。以下將介紹有關「管委會」的規定。

　一、「管委會」應由多少人組成以及誰可擔任成員？「租客」可擔任成員嗎？

　「管委會」可由一名或多名成員組成；但在多於一百個獨立單位的樓宇中，則須至少由三名成員組成。

　「管委會」的成員只可由「小業主」、獨立單位的用益權人及預約取得人（只限於已收樓者）擔任，至於「租客」並不可以擔任「管委會」成員。

　二、「管委會」成員的任期是多長時間？能否自動續任？

　「管委會」成員的任期最長三年，且必須通過「小業主大會」的新決議方可續任；換言之，當「管委會」成員的任期屆滿時，除非「小業主大會」舉行了會議並議決該等「管委會」成員續任，否則有關成員不得留任。

　三、應何時召集「小業主大會」舉行會議選出新一屆的「管委會」成員？

　在任的「管委會」應於任期屆滿前至少提前三個月召集「小業主大會」會議，以便選出新一屆的「管委會」成員。

　四、如果在「管委會」成員的任期屆滿後仍未選出新一屆的「管委會」成員，那麼，前任成員可否暫時繼續執行職務？

　事實上，在任期屆滿後，前任「管委會」成員已沒有執行職務的正當性，但為免因未選出新一屆「管委會」成員而導致大廈出現管理真空，影響到全體「小業主」的利益，法律要求前任「管委會」成員須繼續擔任有關職務直至選出接任的成員為止，但以六個月為限。

　五、「小業主大會」可否隨時罷免在任的「管委會」成員？

　法律規定僅在具備合理理由的情況下，尤其是「管委會」成員嚴重或重複地違反其職責、在執行職務時且因執行有關職務而犯罪，又或欠缺執行職務的能力，方可經「小業主大會」議決罷免「管委會」成員；有關罷免的決議須由出席會議的「小業主」過半數票通過，而該通過的份額至少須占樓宇總值的百分之二十五。

　六、「管委會」是否可以代表「小業主大會」向任何公共或私人實體作出行為？

　是，第一四/二零一七號法律明確規定「管委會」在執行職務時，代表全體「小業主」向任何公共或私人實體作出行為，尤其包括：（一）為日常運作及共同儲備基金開立專門的銀行帳戶；（二）訂立勞動合同及履行法律要求僱主實體作出的一切行為（例如為僱員作社會保障制度的供款）；（三）訂立取得財貨及提供勞務的合同。

　有關「管委會」與提供樓宇管理服務公司的關係及權責，例如「管理公司」可否取代「管委會」執行管理工作、如有需要聘請「管理公司」提供服務，可否直接由「管委會」決定由哪一間公司提供服務等，可留意下集的介紹。

　註：本文內容主要參閱第一四/二零一七號法律《分層建築物共同部份的管理法律制度》的規定。



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