第一四／二０一七號法律《分層建築物共同部份的管理法律制度》已於上月二十二日生效。今次修法是在現行《民法典》中有關分層建築物共同部份的管理制度的基礎上，作出符合澳門特區現實情況的修訂，主要涉及完善「小業主大會」的召集制度和運作規則、調整通過「小業主大會」決議所需的份額、明確規定「管委會」的組成及作出法律行為的範圍、釐清「管委會」與提供樓宇管理服務公司的關係及權責，以及引入關於在樓宇共同部份進行工程的特別規則。

　上周本欄提及「管委會」的組成、「管委會」成員的任期等。以下將介紹有關「管理公司」訂立提供樓宇管理服務合同的規定。

　一、「管理公司」是否可以取代「管委會」成為執行機關？

　第一四／二０一七號法律明確規定樓宇共同部份的管理工作是由「小業主大會」選出的「管委會」成員負責執行，但「小業主大會」亦可因應大廈的實際情況及需要而決定聘請「管理公司」協助「管委會」成員執行大廈的管理工作，又或在沒有「管委會」的情況下，按「小業主大會」的指示執行工作及作出特定行為。換言之，在樓宇共同部份的管理事宜上，「管理公司」只是提供服務者，並不能取代「管委會」成為執行機關。

　二、如果有需要聘請「管理公司」提供服務，是否可以直接由「管委會」決定由哪一間公司提供服務？

　不可以，聘請哪一間「管理公司」必須經「小業主大會」開會及通過決議確定，然後由「管委會」執行。為此，法律要求決議應至少包括以下內容：（一）提供服務者的識別資料；（二）合同期間；（三）提供服務的內容；（四）服務的回報、支付的條件及方式。有關決議須由出席會議的「小業主」過半數票通過，且該通過的份額至少須占樓宇總值的百分之十五。

　三、聘請「管理公司」提供樓宇管理服務是否需要簽訂合同？

　是，「小業主大會」通過聘請「管理公司」的決議後，「管委會」與獲聘請的公司須以書面方式訂立合同。

　四、「管委會」與「管理公司」簽訂的提供樓宇管理服務合同是否可以自動續期？

　不論所簽訂的合同期間有多長，如任一方當事人沒有書面通知另一方當事人有意終止合同，則合同到期後會自動續期，每次為期一年，但如果合同有特別的規定，則依合同的規定執行。

　五、如果任一方當事人有意終止合同，需要提前多少時間作出通知？

　無論是「小業主大會」抑或是「管理公司」有意提前終止合同或不續期，都要預先作出通知。「小業主人大會」提出有關終止合同的決議，須由出席會議的「小業主」過半數票通過，且該通過的份額至少須占樓宇總值的百分之二十五。

　如是由「小業主大會」提出的，則視乎情況而定，分別應在擬終止合同之日或合同期間屆滿之日（或合同續期期間屆滿之日）至少提前「三個月」作出通知，例如：合同原定於十二月三十一日到期，但「小業主人大會」擬提前於六月三十日終止合同，則應於四月一日或之前就需要作出通知。如有關終止合同是由「管理公司」提出的，則更要提前「六個月」通知，倘若「管理公司」未有提前足夠時間作出通知，無論如何，有關合同亦只會自該公司作出通知之日起計，經過六個月方終止。上述規定並不影響未到期提出終止合同的一方倘須承擔的民事責任。

　有關在樓宇共同部份進行工程的規則，例如在樓宇共同部份裝設招牌或廣告是否須獲「小業主大會」許可，在甚麼情況下裝設招牌或廣告可免除「小業主大會」的許可等，可留意下集的介紹。

　註：本文內容主要參閱第一四／二０一七號法律《分層建築物共同部份的管理法律制度》的規定。



Source

---